Endlich mietfrei wohnen!
Endlich mietfrei wohnen – das ist der Wunsch vieler Menschen. Von einem eigenen Zuhause träumen viele schon in jungen Jahren. Besonders die hohen Mietpreise machen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie noch größer. Ein eigenes Heim bietet Unabhängigkeit und ist eine Belohnung für harte Arbeit. Dieser Traum vieler Menschen ist endlich mietfrei zu wohnen.
Je früher, desto besser
Damit sich der Traum vom Eigenheim realisieren lässt, ist es notwendig, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Zuerst steht dabei aber nicht der Grundriss, sondern die Finanzierung des Vorhabens im Fokus. Beim Bau einer eigenen Wohnung sind viele Kosten zu berücksichtigen, die häufig unterschätzt werden. Um so mehr Kapitalman erspart, desto besser, weshalb es wichtig ist, schon zu Beginn zu sparen.
Dieser Grundsatz gilt: Je früher, desto besser.
Vom Kindesalter an kann für das spätere Eigenheim ein separates Konto angelegt werden. An Geburtstagen, Ostern oder Weihnachten kann darauf fleißig Geld hinterlegt werden. Sollte dies nun nicht ausreichend sein, um ein komplettes Haus zu finanzieren, bestehen weitere Finanzierungsmöglichkeiten, die für Sie in Frage kommen. Hier erfahren Sie, welche das sind.
Wie viel Kapital benötige ich?
Wenn Sie ein Haus für 250.000€ erwerben und 20.000€ Eigenkapital haben, dann müsste derKredit bei 230.000€ liegen – oder etwa nicht?
Leider nicht ganz. Zum Kaufpreis fallen noch zusätzliche Kosten an, die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Zu diesen Kosten zählen
- Notargebühren,
- Gebühren für das Grundbuchamt sowie
- die Grunderwerbssteuer
- gegebenenfalls Provision für den Immobilienmakler.
Es wird empfohlen, rund zehn Prozent des Kaufpreises für die Erwerbsnebenkosten einzuplanen, sodass die Gesamtkosten des Kaufs um zehn Prozent höher sind als der Kaufpreis.
Bei der Budgetplanung müssen neben den Erwerbsnebenkosten auch weitere Kosten für den Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören folgende Faktoren:
- Reisekosten,
- Kosten für Dienstleister,
- Bereitstellungszinsen,
- Renovierungskosten,
- Anschaffungskosten,
- Umzugskosten.
Beim Kauf einer Immobilie können die Erwerbsnebenkosten je nach Situation unterschiedlich hoch sein. Daher ist es wichtig, jeden Fall einzeln zu prüfen, um den erforderlichen Kapitalbedarf zu bestimmen.
Wie wichtig ist Eigenkapital beim Hauskauf?
Die Höhe Ihrer Eigenkapitalsparquote bestimmt, wie viel Kreditsumme Sie für Ihren Immobilienkauf benötigen. Je höher Ihr Anteil an Eigenkapital, desto niedriger ist die Kreditsumme – und somit auch die Zinsen, die Sie zahlen müssen. Als Richtwert gilt, dass Sie mindestens 5,5 bis zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital-Anteil ansparen sollten, um die wichtigsten Kaufnebenkosten abzudecken. Durch eine höhere Eigenkapital-Sparquote können Sie Kosten sparen und eine günstigere Baufinanzierung erhalten.Ohne ein Eigenkapital angespart zu haben, ist es vor allem für junge Menschen, Berufseinsteiger und Familien kein Problem, eine Immobilie zu erwerben. Dennoch wird die Finanzierung in diesem Fall teurer, da die Bank ein höheres Risiko eingeht.
Die Lösung: eine 110-Prozent-Finanzierung oder eine Vollfinanzierung bei der nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle anfallenden Kosten über das Hauptdarlehen abgedeckt wird. Ob eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll und möglich ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.Sollten Sie bei keiner Bank eine Vollfinanzierung erhalten, so heißt das noch lange nicht, dass ein Immobilienkauf ausgeschlossen ist. Planen und vorbereiten Sie den Kauf bereits für die kommenden Jahre, sodass Sie in dieser Zeit ausreichend Eigenkapital ansparen können. Auf diese Weise wird einer Finanzierung nichts mehr im Weg stehen.
Unterschätzen Sie die Finanzierung nicht!
Die monatliche Belastung einer kleinen Familie, die bisher 700 Euro Kaltmiete pro Monat bezahlte, erhöht sich beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie für 250 000 Euro deutlich. Theoretisch sollte die Immobilie mit einer monatlichen Rate von 700 Euro in knapp 30 Jahren abbezahlt sein. Praktisch müssen jedoch die Erwerbsnebenkosten in den Finanzierungsplan mit einkalkuliert werden, wodurch die Kaufsumme auf 275 000 Euro steigt. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im Vergleich zu vor Corona gestiegen. Ein effektiver Jahreszins liegt ungefähr bei 3,5 Prozent. Der genaue Zinssatz ist jedoch abhängig von der Höhe des Darlehens, der Zinsbindungsdauer und dem Prozentsatz, zu dem die Immobilie verpfändet wird.
Je höher die Werte sind, desto größer ist das Risiko für die Bank, weshalb sie einen höheren Zins als Ausgleich fordern.
RECHENBEISPIEL
Angenommen, eine Familie hat 25.000€ Eigenkapital angespart. Damit werden die Erwerbsnebenkosten gedeckt. Bei der Bank wird nun eine Finanzierung von 250.000€ benötigt. Mit einem Zinssatz von 3,5%, was 8750€ an Zinsen entspricht, muss die Familie monatlich 729,16€ nur an Zinsrückzahlung bedienen. Es würden bei einer angestrebten Monatsrate von 1.000€ also gerade einmal rund 270€ getilgt werden. Wenn das Eigenheim innerhalb von 30 Jahren abbezahlt sein soll, steigt die monatliche Rate auf fast 1.134€ an.
Eine Baufinanzierung ist kein Konsumentenkredit
Bei einer Baufinanzierung kommt es häufig zu Zinsfestschreibungen, bei denen eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren vereinbart wird. Damit kann man sich sicher sein, dass der Zinssatz während der gesamten Laufzeit beibehalten wird. Nach Ablauf dieser Zeit muss die noch offene Restschuld in ein neues Darlehen überführt werden, um eine Prolongation der Darlehenslaufzeit zu gewährleisten, da sie meist nicht auf einen Schlag getilgt werden kann.
Hier liegt die Gefahr: Es ist unmöglich, heute vorherzusagen, wie der Marktzinssatz in 15 Jahren sein wird.
Die zweite Hälfte der Finanzierung
Wenn die Sollzinsbindung Ihrer ersten Immobilienfinanzierung abläuft und das Darlehen noch nicht vollständig beglichen ist, benötigen Sie einen neuen Kredit als Anschlussfinanzierung. Sie haben dabei die Möglichkeit, das Anschlussdarlehen als Prolongation bei Ihrer alten Bank fortzuführen oder die Finanzierung über eine andere Bank laufen zu lassen. Welche Option auch immer Sie wählen, Sie sollten immer das beste Zinsangebot in Betracht ziehen.
Bei einem Restdarlehen von beispielsweise 140 000 Euro könnte ein plötzlicher Zinsanstieg den jährlichen Zins auf 5400 Euro und die monatlichen Zinsen auf 466,66 Euro erhöhen. Dies würde bedeuten, dass die Finanzierung der Schuld bis in die Unendlichkeit ziehen würde. Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es ratsam, parallel zur Finanzierung weitere Vorkehrungen zu treffen, um ein Guthaben aufzubauen oder um sich niedrige Zinsen zu sichern. Auf diese Weise können unangenehme Überraschungen in der Mitte der Finanzierungsphase vermieden werden.
Mit einem Bausparvertrag Zinsen sichern
Möchten Sie auf Nummer sicher gehen und eine jährliche Zinserhöhung für die zweite Hälfte der Finanzierung ausschließen? Dann ist ein Bausparvertrag die richtige Wahl für Sie. Mit einem Bausparer können Sie das heutige niedrige Zinsniveau sichern. Parallel zur Finanzierung können Sie den Bausparvertrag bequem besparen. Allerdings müssen Sie sich bei der Rendite angesichts der momentanen Niedrigzinspolitik keine großen Hoffnungen machen. Dafür erhalten Sie aber in 15 Jahren ein günstiges Darlehen.Der größte Nachteil eines Bausparvertrages ist das Problem der Zuteilungsreife. Wenn man etwa 40 Prozent der Bausparsumme angespart hat, ist man zuteilungsreif. Der Zeitpunkt, wann man das Darlehen erhält, kann beim Vertragsabschluss in etwa getimt werden, aber ein exaktes Datum lässt sich nicht planen. Grund hierfür ist, dass Bausparkassen auf dem Solidaritätsprinzip basieren und erst, wenn genügend Bausparer in einen gemeinsamen Topf eingezahlt haben, bekommt man den Bausparkredit. Wenn sich die Auszahlung verzögert, kann es Probleme mit der Anschlussfinanzierung geben.
Es gibt eine Lösung für Ihr Problem: Zwischenfinanzierungen. Mit diesen können Sie mehrere Monate überbrücken, bevor das Bauspardarlehen zur Verfügung steht. Allerdings sind die Zinsen dieser Darlehen deutlich höher, als bei einer normalen Baufinanzierung. Daher ist es wichtig, diese Darlehen nach Erhalt des Bauspardarlehens schnell zu tilgen.
Mit einem Fondssparplan später die Restschuld tilgen
Es besteht auch die Möglichkeit, parallel zur Finanzierung einen Bausparer oder Fondssparer zu besparen, wodurch nach 15 Jahren ein positives Ergebnis erzielt wird. Dieses Guthaben kann als Sonderzahlung in das Darlehen einfließen und somit die Restdarlehenssumme verringern. Da die Darlehensschuld dann deutlich geringer ist, ist der Zinssatz auch nicht mehr so relevant.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen die Möglichkeit, sich schon vor Beginn des Darlehens das gewünschte Zinsniveau zu sichern. Dieses Vorgehen ist ähnlich dem eines Bausparers und kann Ihnen Sicherheit für Ihre finanziellen Planungen bieten. Bei den meisten Anbietern können Sie das Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Neben Bausparern und Fondssparplänen ist ein Forward-Darlehen somit eine weitere Option, um sich das Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung zu sichern.
Es gibt einige Nachteile, die mit einem Forward-Darlehen verbunden sind. Der Kredit ist teurer als ein normaler Baukredit, da die Bank einen Zinsaufschlag für die Zinssicherheit berechnet. Darüber hinaus ist es nicht möglich, vorherzusagen, ob die Zinsen in fünf Jahren niedriger und konstant bleiben. Folglich besteht die Gefahr, dass die Zinswette nicht aufgeht.
Unabhängig davon, wie Sie Ihre Finanzierung nach zehn bis fünfzehn Jahren Zinsfestschreibung aufstellen möchten – ob durch eine Zinssicherung mit einem Bausparvertrag, einem Forward-Darlehen oder durch Ersparnisse – die anfallende Rate muss immer zu Ihren monatlichen Nebenkosten hinzugerechnet werden.
Staatliche Förderung
Der Erwerb einer eigenen Wohnimmobilie wird vom Staat durch verschiedene Förderungen unterstützt, da er das Eigentum von Wohnraum befürwortet. Am häufigsten Vertreten sind Förderbanken der Länder / Landkreise, sowie die Förderprogramme der KFW. Ob und welche Förderprogramme Sinn ergeben, lässt sich immer nur in einem persönlichen Gespräch herausfinden.
Nebenkosten als Eigentümer einer Immobilie
Als Eigentümer müssen Sie nun Ihre Nebenkosten nicht mehr monatlich pauschal bezahlen, sondern die Kosten fallen in einem jährlichen Betrag an. Dies bedeutet, dass Sie stattdessen viele Rechnungen begleichen müssen, um Ihr Eigenheim zu finanzieren. Um eine unberechtigte Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden, müssen Sie daher sorgfältig auf Ihre Ausgaben achten. Es können variierende Kosten von Haushalt zu Haushalt auftreten. Um Ihnen eine Kalkulationsgrundlage zu bieten, möchten wir Ihnen hier einige Richtwerte aufzählen.Da Abgaben wie Grundsteuer und Müllabfuhr je nach Region variieren, sollten Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Gemeinde nach den Gebührensätzen erkundigen.
Heizung / Warmwasser
Der Heizöltank im Keller stellt eine erhebliche finanzielle Belastung dar, da das Heizöl in einem großen Schwung geliefert wird und die Kosten somit auf einmal anfallen. Monatlich sollte man für Heizung und Warmwasser etwa 50 Euro zur Seite legen. Investitionen in die Anlage lohnen sich dabei oftmals, um die Heizkosten niedrig zu halten. Auch die Preissteigerungsraten der verschiedenen Brennstoffe sollten dabei beobachtet werden. Es gibt nun diverse alternative Techniken, wie die Luft-Wasser-Wärmepumpe, die Öl-Brennwertheizung oder die Pelletheizung, die auch mit Solarthermie kombiniert werden können.
Schornsteinfeger
Gesetzlich ist eine jährliche Kontrolle von Öl- und Gasheizungen vorgeschrieben. DieKosten dafür variieren in den einzelnen Bundesländern. Ungefähr 100 bis 120 Euro kostet der Service des Schornsteinfegers pro Jahr.
Strom
Es lohnt sich, beim Stromverbrauch vorzusorgen, denn die Stromkosten werden tendenziell immer höher. Vor allem für ein Einfamilienhaus kann man mit monatlichen Kosten zwischen 80 und 100 Euro rechnen. Daher ist es ratsam, ein kleines Polster einzuplanen, damit es am Ende des Jahres nicht zu einer unerwarteten Nachzahlung kommt. Eine Möglichkeit, den steigenden Strompreisen entgegenzuwirken, ist die Installation einer Photovoltaik auf dem Dach. Es lohnt sich also auf jeden Fall, diese Option in Betracht zu ziehen.
Wasser/Schmutzwasser/Regenwasser
Die Haushaltskasse schlägt gleich dreimal zu: Sie bezahlen für das Wasser aus der Leitung, für das Abwasser und auch für das Regenwasser. Der Betrag, den Sie hier aufwenden müssen, ist abhängig von der Größe des versiegelten Grundstücks. Die Gebühren werden von jeder Gemeinde individuell festgelegt, deshalb empfiehlt es sich, direkt beim Versorger nachzufragen. Pauschal können Sie auch hier mit 100€ im Monat rechnen.
Müllabfuhr
Die Müllkosten eines Eigenheimbesitzers variieren je nach Gemeinde. Oft wird die Anzahl der Bewohner als einzige Berechnungsgrundlage herangezogen. In diesem Fall lässt sich der monatliche Kostenbetrag nicht beeinflussen. Durch
Müllvermeidung ist es jedoch möglich, ein paar Euro zu sparen. Als Richtwert gilt: Zehn bis 15 Euro pro Person und Monat.
Reparaturen und Instandsetzungen
Ihre Immobilie ist wie der Kölner Dom – eine ständige Baustelle.
Sollte man eine Eigentumswohnung besitzen, ist zusätzlich Hausgeld zu entrichten, um Anschaffungen und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum begleichen zukönnen.
Kosten für Versicherungen
Eine Wohngebäudeversicherung und eine Risikolebensversicherung sind beides wichtige Versicherungen, die man haben sollte, um sich und seine Lieben vor unerwarteten Ereignissen zu schützen. Diese Versicherungen bieten eine Vielzahl von Vorteilen und sind sehr wichtig, um Ihre finanziellen Verpflichtungen zu schützen. Wenn Sie eine Wohngebäudeversicherung abschließen, müssen Sie einen monatlichen oder jährlichen Betrag bezahlen, je nachdem, was Ihr Versicherer anbietet. Die Kosten hängen von der Art der Versicherung ab, die Sie abschließen, und dem Wert Ihres Gebäudes. In der Regel ist es am besten, die höchste Abdeckung zu wählen, die Sie sich leisten können, um sicherzustellen, dass Sie im Falle eines Schadens vollständig abgesichert sind. Eine Risikolebensversicherung ist eine Art Lebensversicherung, die eine finanzielle Absicherung für Ihre Familie bietet, wenn Sie unerwartet versterben.
Die Kosten für eine Risikolebensversicherung hängen von Ihrem Alter, Gesundheitszustand und dem zu versichernden Betrag ab. In der Regel sind die Kosten für eine Risikolebensversicherung relativ gering, aber es
ist wichtig, eine Versicherung abzuschließen, die ausreichenden Schutz für Ihre Familie bietet. Insgesamt sind Wohngebäudeversicherungen und
Risikolebensversicherungen ein kleiner Preis, den man für einen großen Nutzen bezahlen kann. Beide Versicherungen helfen Ihnen, sich und Ihre Familie vor unerwarteten Ereignissen zu schützen und Ihre finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Wenn Sie über eine solche Versicherung nachdenken, sollten Sie sich die Zeit nehmen, verschiedene Anbieter zu vergleichen, um das für Sie beste Angebot zu finden.
